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長谷川高

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不動産投資これだけはやってはいけない！単行本 – 2011/3/31

長谷川高 (著)

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不動産投資に当たり、個人的な成功体験や手法ではなく、大手デベロッパーの投資担当が実践するプロの投資手法を、個人投資家に向けてわかりやすく解説。
投資の鉄則やリスクヘッジについてだけでなく、不動産業者の選別から交渉の仕方まで、一般的にはほとんど知られていない内容や、具体的な手法も紹介。

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本の長さ

231ページ
言語

日本語
出版社

廣済堂出版
発売日

2011/3/31
ISBN-10

4331514919
ISBN-13

978-4331514917
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商品の説明

著者について

1963年東京生まれ。立教大学経済学部経済学科卒。大手デベロッパーにて都市開発事業、マンション企画開発事業に携わり、バブルの絶頂期からその崩壊と処理までの、劇的な時期を現場の第一線で体験。
そのころより、「中立の立場で専門性を持って不動産について相談できる場所」の必要性を感じ、1996年に会社を設立。当時、日本で初めてかつ唯一ネットを活用した“第三者的な立場にたった不動産のコンサルティング”を行う会社としてマスコミにも多く取り上げられる。
設立から14年、不動産と不動産投資に関わる多くの業務をとおして高いノウハウを蓄積。「株式会社　長谷川不動産経済社」の代表取締役社長。ベストセラー『家を買いたくなったら』など、著著多数。

登録情報

出版社 ‏ : ‎ 廣済堂出版 (2011/3/31)
発売日 ‏ : ‎ 2011/3/31
言語 ‏ : ‎ 日本語
単行本 ‏ : ‎ 231ページ
ISBN-10 ‏ : ‎ 4331514919
ISBN-13 ‏ : ‎ 978-4331514917

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Kay

「不動産投資は球が無限に続くバッティングセンターに立つようなもの」

2021年8月17日に日本でレビュー済み

ウォーレン・バフェットの「個人投資家が失敗するのは、バッターボックスで良い球を待てないから」という言葉を紹介し、不動産投資において「待つ」ことの重要性を説いています。不動産投資は扱う金額が大きい分、条件の合う物件に出会えるまで焦らず待つことが大事であると。一方で「先んずれば人を制す」という言葉の通り、良い物件は早い者勝ちという側面もあるため、そのバランスが難しいと感じました。

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孔明

「これだけはやってはいけない！」とは積極的な攻撃よりも、まずは「守りを固めよ」という意味と私は読んだ！

2011年4月28日に日本でレビュー済み

不動産デベロッパーの投資担当として長年に渡って活躍し、独立して不動産コンサルタントとなった著者の説く「失敗しない投資戦略」。
昨今流行の「不動産投資」であるが、著者の言うところの勝ち組になるには「キャッシュフロー重視」であることらしい。
淘汰が激しい不動産業界でも「キャッシュフローの出ている業者」は何とか生き残ることが出来ている。

最近は都心部の需要過多により地方で物件を探そうとしている方もいると思われますが、地方物件は全体的に利回りが高めという長所がある反面、流動性が低い等のリスクがあり、結局のところは大都市圏の物件と「一長一短」であることを認識しましょう。
ひとつの企業の工場やひとつの大学の近所にあって入居者をそこに頼ってしまうような物件は、企業や学校の移転に遭う事で空室率が一気に増す危険があることを忘れない。

著者の挙げる不動産投資の四大原則は
1.わからないものには手を出さない。
2.安いときに買う。
3.焦らずに、待つ。
4.成功したときこそ休む
だそうですよ。特に2番は「商売の基本」であり、儲けを出すための原点とも言えることでしょう。

大家さんは昔は物件の回転率を上昇させることで、店子から何度も「敷金・礼金を取った」ほうが儲かっていた。
だが、もはや時代は賃借人有利は否めない。敷金・礼金さえ満足に募集条件とすることが出来ない物件が増加。大家さんの持ち出しは増えて、更新料も取れなくなる流れ。
大家さん自らが店子に長く住んでもらうための気配りや営業活動をせねば、到底生き残ることはできない。
今、上手くいっていて順調だという大家さんがいたのなら「もう既に次の一手を打つための準備」を整えていないと不味い。
上手く行っているうちに、もう次のことを考えておくのである。「転ばぬ先の杖」であろう。

銀行から億単位の融資を物件の担保力を使って得る投資スタイルがとても流行している。
確かにその方法はプラスの方向に作用さえすれば、短期間で大きく資産を増やすことができるだろう。
だが、もし金利上昇や空室率上昇が重なってそれがマイナスの方向に振れたらどうなる？
これまでの恩恵は一気に吹き飛び、多額の返済が持ち出しと言う形で大家さんを苦しめることであろう。
レバレッジ効果の「光と闇」である。これまでの投資本ではその「光の部分」ばかりが強調されるような誤解が広く世に喧伝されているように感じる。

個別の一棟マンションでは「エレベーターなしの物件」を選んだほうがいいらしい。
ちょうど2012年問題という「エレベーターの経年による一斉交換の日」が近付いているからである。
新しいエレベーターの取り付けに1,000万円〜3,000万円も掛かるケースも出るようだ。
投資家にとってのエレベーターは明らかに足を引っ張る「金喰い虫」らしい。

不動産業界に広まっている勘違いの数々。
1.不動産屋は全てを教えてくれる。
→不動産屋の言っている事にも間違いはあるかもしれない。裏を取りましょう。
2.表面利回り15％の物件は買い。
→ダミー入居者や部屋ごとの賃料の差額に注意。地方物件は満室にするのに相当の努力が必要。
3.家賃保障は永久である。
→オーナーさんにとって「油断の始まりになるダメシステム」。2年後の更新を業者が拒絶すれば見放されたと同義。
4.いい物件だからこそ銀行が融資してくれる。
→銀行は不動産のプロではないから、やはり投資家とは目線が同じでないと認識すること。銀行の融資しやすい物件が＝投資家の儲かる物件ではない！
5.満室なら安心。
→満室は今時点のものでいずれは空室が必ず出る。満室ならば店子に出来うる限り長く住んでもらうための工夫が要る。
6.不動産投資は自分ひとりでやるもの。
→税理士・管理会社・不動産会社との連携をすることが優良物件情報を取得する近道となる。
7.管理会社が全てをやってくれる。
→地方の物件などは大家さんも何度も見にはいけないだろうから、ある程度は任せても仕方ないが、管理会社に依存するような考えは危険。

結論として不動産業界はまだまだ「アナログな世界」で便利になったとは言い難い。
人と人とが実際に出会い、情報を交わすことで新たな需要が掘り起こされるような業界である。
だからこそ大家さんのコミュニケーション力は重要で、それを磨かずして大家としての成功もないと言っても過言ではない。
常にアップデートを繰り返していく「21世紀型大家さん」が次世代の「金持ち大家さん」として君臨できることだろう。

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mikeexpo

まっとうな不動産投資入門本

2012年7月30日に日本でレビュー済み

田端信太郎氏のFacebookで著者のことを知り、本書を読んでみることにした。
ずいぶん刺激的な題名だが実際には、至極まっとうな不動産投資への入門書だと思う。
また、新規に不動産投資を考える方だけでなく、今まで不動産投資をなされていた方にとっても、本書はお薦めかと思う。
借り手優位の時代の賃貸不動産指南書として、納得の内容と思う。

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